賃貸物件に住んでいると、引っ越しの時には立会いがあり、その後場合によっては退去費用の請求がきますよね。このお話は、その退去費用が高額すぎて焦りまくったhirotanがどうやって原状回復トラブルを解決したかの体験談です。
賃貸物件の退去時の立会い
我が家の場合は、引っ越し当日に不動産屋立会い点検、鍵の引き渡しを 行いました。 その前に、退室に伴う手続きについて、まとめておきます。
【賃室賃貸借契約解約通知書】
引っ越しが決まったら、不動産屋に退室日の連絡。賃室賃貸借契約解約通知書へ記名押印。
【公共料金等の停止】
電気・ガス・水道・電話・新聞等の停止手続きを行う。 事前に電話をし、いつ止めるかを伝えればＯＫ。
【火災保険の解約】
これも、保険会社へ連絡し、解約日（転居日）を伝えればＯＫ。
【鍵の返却】
立会いの際に、スペア分も含めて返却。
当日の立会いは、現況確認になります。破損過疎や汚損箇所がある場合には、その場所をチェックするようになります。
ちょうど10年間住んでいた部屋・・・なにもなくなると、がらんとして広く感じます。 先日直したドアだけが、ピッカピカです（笑）
家財保険でドアを直したお話はこちら↓
概ね、綺麗に使っていたのだけれど、何年間かタバコを吸っていた時期があるので 壁紙はヤニがついています。
10年の間に、東日本大震災があり、廊下側の部屋の網ガラスにはヒビが入っていました。 地震の影響で、天井には照明がぶつかった跡も残っています。（部屋はマンションの11階で 地震の時は、ものすごく揺れました）
10年で、洋室のべニア張りの押し入れ扉も、バリバリ剥がれていました。（借りた当初から 剥がれかけていたのですが） 細かいところを見ていけば、色々ありますが、一つずつ説明しました。
後日、リフォーム費用の見積りが出たら、連絡すると言われ、部屋を引き渡しました。 敷金は、どれくらい戻ってくるんだろうなぁ・・・・なんて考えながら 1カ月が経った頃、それは突然やってきました。
賃貸物件の退去費用が高額すぎてびっくしりた
「リフォーム費用負担明細書」というものが郵送で送られてきました。
開けてびっくり！！！
敷金が戻ってくるどころか、請求されてるじゃないですか。 納得いかないhirotanは、すぐさま不動産屋へ電話しました。 担当者は「大家さんには説明したんですけど・・・これで収めてもらえませんか？」 「本来クロスの張り替えも折半ですが、大家さんは20％の負担でいいと言ってますので。」 と・・・。
いやいや・・・納得できないでしょう？！ その内容とは
（ ）内は、わが家の負担割合です。
1,クリーニング一式 55,000円 （100％）
2,クロス張り替え 36,000円 （20％）
3,塗装工事 21,600円 （20％）
4,襖交換 17,500円 (100％）
5,網入りガラス交換 18,500円 （100％）
6,洋室のドア修理 5,000円 （100％）
7,キッチンの照明器具5,000円 （100％）
8,洗面所照明 5,000円 （100％）
9,家賃返金 -2,330円
敷金返金 -140,000円
差し引き請求 21,270円
契約時の特約条項ですが
【特約条項】
1.入居期間の長短に関わらず、退去時の室内清掃代金を入居者の全額負担とする。
2.退去時の畳の表替え、カーペット類の張り替え費用は、貸主・借主の折半とする。
3.退去時の襖の張り替え、障子の張り替え費用は、貸主・借主の折半とする。
４．タバコのヤニ汚れによる、壁・天井クロスの張り替え代金は、貸主・借主の折半とする。
これ一つずつ検証してみました。
3,塗装工事・・・窓枠などが木枠で塗装が剥がれていたんですね。ですが、これは入居当初 からで、経年劣化によりますます剥がれてきていた状況です。それは、退去時に説明済み。
4,襖交換・・・襖紙は破れていましたが、交換ではなくて張り替えでいいのでは？
5,網入りガラスの交換・・・地震でヒビが入ったことは伝えてあったので、これはわが家の過失ではない。
6,洋室のドア修理・・・経年劣化によりべニアが割れて剥がれているので、これもわが家の過失ではない。
7,キッチンの照明・・・なんのことだかわからず。
8,洗面所照明・・・退去前に球切れなのは確認済み。（引っ越すからと、交換していなかった） 球切れだけなのに、ＬＥＤ照明に変えると言われました。）
ネットなどで調べてみると、「特約条項」もすべて有効かというと、そうではないということ。 要件に満たない場合、『消費者契約法』により特約は無効になる可能性が高くなるということです。
賃貸物件の原状回復のトラブルは・・・
一般的に賃貸借契約には退去時の『特約』というものを、規定している事が多くあります。
これは借主に通常の『原状回復義務』とは違った負担をしてもらう場合に必要になるため、
ほぼ全国の不動産業者が賃貸借契約書の中に規定しています。
貸主、不動産会社はこの特約を使って、借主にクリーニング費用等の請求を行うことが一般的です。
実は特約が有効になるためには、通常の借主の原状回復義務を超える、借主に不利な特約になるため、細かな要件が必要になります。
・賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
・賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
上記の要件に満たない場合、『消費者契約法』により特約は無効になる可能性が高くなります。
これらを基に、hirotanは行政書士の先生に相談しました。
ＮＥＸＴ行政書士事務所 相談は無料ということで、何度かやり取りをしました。
その際に、請求された内容を説明し、hirotanの見解を伝えました。
賃貸借契約やリフォーム費用負担明細書を写真に撮り、メールに添付し先生に見分してもらい、細かく確認していただいて、「この例だと支払うべき部分は襖の交換の部分だけでいいと思いますよ。」という言葉をいただきました。
先生に依頼し、内容証明郵便の原案作成をしてもらい、内容を確認の後に行政書士の記名押印*1の上、先方へ送っていただきました。
*1 自身で貸主や不動産業者と直接交渉していた時は何も変わらなかった内容が、行政書士の記名・押印をした内容証明郵便を送っただけで、簡単に敷金返還・減額になったということは、想像以上に多い事実です。行政書士の記名と押印がさているか否かの効果として一番の違いは、相手方への心理的プレッシャーの有無になります。
先方から何かアクションはあるのか・・・と待つこと数日。何の音さたもありません。
もう数日待って、電話してみよう・・・・と思っていたある日。
たまたま銀行へ行く用事があり、通帳記入してみると、残高が急に増えています。なんだろう？と、確認してみると、大家さんから敷金分が振り込まれていました。
さいごに
最終的に、わが家は退去時の負担なし。永井先生のおかげで、敷金は全額返還されました。
何も行動しなければ、請求されるがまま支払うしかなかったものが依頼料はかかったものの、敷金は全額返還されました。知らないと損してしまう・・・・。怖いですね。
おかしい！と思ったら、言うがままに支払うのではなく、交渉しなくてはダメです。一般人の言葉を聞いてくれないのであれば、専門家に依頼するのも一つの方法ですよ！
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